正商实业业绩爆发大举拿地扩张 经营性现金流持续为负

新京报贝壳财经讯(记者 李大伟)正商实业正持续扩张。

正商实业6月30日晚公告,全资附属公司河南郑东以9798.38万人民币成功拍得一块位于河南省信阳市淮滨县的国有土地使用权。

公开资料显示,正商实业成立于1965年,自1972年起于香港联交所主板上市。正商实业及其附属公司(统称为“正商集团”)主要在中国香港、中国内地及海外从事物业发展、物业投资及管理、项目管理及销售服务以及证券买卖及投资。

上述地块位于河南省信阳市淮滨县青年街南侧、楚相大道西侧,总占地面积约43179.90平方米,许可容积率不高于2.2。地块指定为住宅用途,其中百分之二十指定为作商业用途,使用年限均为50年。与此地块相接,据正商实业2020年4月23日公告,河南郑东还以9673.13万人民币成功拍得一块位于河南省信阳市淮滨县土地编号为(2020)-003号地块的土地使用权。

据正商实业6月30日的另一则公告,其全资附属公司河南兴汉以2.5亿人民币成功拍得一块位于河南省巩义市地块的国有土地使用权。地块位于中国河南省巩义市青龙山路东、苏秦路城市绿地南,总占地面积约47283.36平方米,许可容积率介于1.0及1.8之间。地块指定住宅用途,使用年限为70年。

据公告,河南兴汉还以2.61亿人民币拍得河南省巩义市另一地块的土地使用权。位置上,河南兴汉在巩义市拍得的两个地块也相互连接。

近期,正商实业拿地动作频现。据新京报记者梳理披露信息,除上述地块外,正商实业先后在河南新郑市、登封市、巩义市、荥阳市等多市拿地。正商集团正通过中国业务营运实施扩张策略,打造可持续土地储备。

据年报,2019年度内,正商集团参与各项由地区政府土地部门通过挂牌出售程序所举办的公开拍卖,并在内地成功完成10宗土地的收购,新收购地块总占地面积约为46万平方米,估计总建筑面积约为113万平方米,以支持其于中国内地的土地储备。正商实业称,该等土地的成功竞标收购进一步补足正商集团集中于河南省郑州市及中国内地其他一二线城市扩大业务营运之策略。

正商实业在2019年年报中称,将继续集中在河南省郑州市及中国内地其他一线及二线城市物色新物业发展项目并竞投中国内地其他经拣选地块的土地使用权。

频繁拿地或可改善正商实业的土地状况,但财务状况却不容乐观。

据正商实业2019年年报,报告期内营业总收入为88.88亿元,同比上涨1377.15%;扣非归母净利10.44亿元,同期上涨8318.99%。不过,其毛利率下降为25.73%,相较于上年的45.74%,近乎腰斩。同期,与正商实业规模相当的德信中国录得毛利率32.16%、宝龙地产36.41%。

此外,正商实业经营性现金流连续四年为负。截至2019年年末,正商实业经营性现金流为-8.15亿元。正商实业2019年总资产为519.42亿元,总负债为482.05亿元,资产负债率录得92.81%。其中,短期债项录得144.51亿元、同比增长295%,长期债项录得132.82亿元,同比增长51.92%。

正商实业正通过融资、配股等方式提高自己的造血能力。2019年以来,正商实业曾四次发行美元债,合计融资6.4亿美元。除2019年1笔1年期短债的票面利率为8%外,其他三期票面利率均超过12.5%。

5月8日,正商实业发布公告,拟以每股0.32港元的配售价向不少于六名承配人配售新股最多不超12.35亿股,配售事项的最高所得款项总额估计约为4.011亿港元,其中90%拟用于贷款偿还及10%拟用于一般营运资金。

新京报贝壳财经记者 李大伟 编辑 赵泽 校对 危卓

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